Essendo la durata del contratto di locazione ad uso abitativo stabilita per legge (anni 4+4 o 3+2), è nulla in quanto contraria a norma imperativa ogni pattuizione in deroga.
È il caso tipico della previsione nel contratto di locazione di una clausola di rilascio anticipato in favore del locatore dove a fronte della richiesta del locatore il conduttore può eccepire la nullità della clausola e proseguire nella locazione fino alla scadenza contrattuale.
Allora come riprendere il possesso dell’immobile senza attendere la scadenza naturale del contratto?
Alla prima scadenza del contratto, si può evitare il rinnovo adducendo la volontà di ristrutturare l’immobile, di andarci a vivere o di farlo usare ad un prossimo congiunto, di voler vendere.
E prima ancora?
In questo caso residuano le ipotesi dello sfratto per morosità, inteso come mancato pagamento del canone di locazione o anche delle spese condominiali, oppure della risoluzione per inadempimento del contratto di locazione (es. divieto di sublocazione, innovazioni, ecc.) o del regolamento condominiale.
In quest’ultimo caso è assai importante il conduttore nel contratto di locazione accetti il regolamento condominiale e che questo preveda divieti generici come «il divieto di adibire i locali ad uso abitativo a qualsivoglia uso che possa turbare la tranquillità dei condomini» oppure divieti specifici del tipo «è vietato dopo le ore 23:00 di suonare, cantare e di far funzionare apparecchi radio e similari salvo il consenso dei condomini vicini».
Rimane però il problema dei riti e dei tempi della giustizia. Infatti i tempi celeri dello sfratto possono essere vanificati dal fatto che la morosità può essere sanata in udienza o anche successivamente in un termine concesso dal giudice mentre la risoluzione del contratto per inadempimento sconta i tempi lunghi di un processo ordinario con onere della prova a carico del locatore.
Il consiglio?
Cercare di trovare un accordo. Infatti è sempre possibile una risoluzione consensuale scritta del contratto di locazione per mutuo dissenso nella prosecuzione del rapporto.
In questo senso può anche aiutare un patto di buona uscita ossia la dazione di una somma di danaro, magari neppure da parte del locatore, ma di altro nuovo inquilino subentrante, a fronte del rilascio anticipato dell’immobile da parte del conduttore.
Certo può infastidire la pretesa economicamente ingiustificata di danari da parte del conduttore – magari moroso e pure inadempiente ad un ordine giudiziario di rilascio – per l’anticipata risoluzione del rapporto di locazione, ma questa di per se stessa, salvo non si accompagni a peculiari modalità di coartazione della volontà del locatore, non è estorsione.
Come recita un noto adagio, val più un cattivo accordo che una buona sentenza.
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