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La garanzia dell’appaltatore

Dopo aver acquistato una porzione di fabbricato di nuova costruzione, l’attore ricorre in giudizio per richiedere il riconoscimento della responsabilità ex art. 1669 c.c., o in subordine ex art. 1667 c.c., per errata scelta del luogo dove edificare o comunque per errata impermeabilizzazione del seminterrato, evidenziando come vi sia una ricognizione di colpa da parte della convenuta, laddove essa abbia, inizialmente, posto in essere dei lavori di riparazione.
L’art. 1667 concerne la garanzia per difformità e vizi dell’opera a cui è tenuto l’appaltatore, mentre l’art. 1669 concerne la responsabilità dell’appaltatore nel caso di rovina e difetti di beni immobili destinati per loro natura a lunga durata.

La convenuta, d’altro canto, sostiene che qualificando i vizi a norma dell’art. 1667 c.c. debba essere rilevata la prescrizione dell’azione, essendo passati più di due anni dall’acquisto; inoltre i lavori effettuati non ebbero funzione di ricognizione dei vizi ma, molto più semplicemente, di pacificazione, per non tacersi che gli ulteriori problemi riscontrati non derivarono da vizi di costruzioni o riparazioni ma da precipitazioni eccezionali.

Il giudice dapprima rileva che l’eccezione generale sollevata dalla convenuta ex art. 1495, in tema di azione di garanzia nella compravendita, non sia pertinente perché l’art. 1667 c.c. ha dei propri termini di decadenza e prescrizione; a prescindere, tali termini non si attiverebbero essendo incontestato come la venditrice sia intervenuta più volte per riparare ai difetti di costruzione. Per costante giurisprudenza, l’intervento per riparare i difetti denunciati, infatti, non solo costituisce riconoscimento del vizio, esonerando così parte attrice dall’onere di provare la tempestività della denuncia, ma fa sorgere un’autonoma obbligazione rispetto al vizio stesso soggetta a un nuovo termine di prescrizione decorrente dalla scoperta dell’ inefficacia dell’intervento.
In secundis, la CTU ha accertato come nel seminterrato vi siano dei problemi ricollegabili a un’imperfetta impermeabilizzazione dovuta a un non corretto e preventivo esame delle caratteristiche del terreno, mentre gli error in costruendo del piano rialzato siano emendabili, invece, con un intervento risibile.
Ciò può cambiare l’entità del risarcimento del danno ma non certo la sua sussistenza.

Per dovere di completezza, ex articolo 1668 c.c. il committente, che lamenti difformità o difetti dell’opera, può richiedere che le difformità o i difetti siano eliminati a spese dell’appaltatore mediante condanna da eseguirsi nelle forme previste dall’art. 2931 c.c., oppure che il prezzo sia ridotto e, in aggiunta o in alternativa, che gli sia risarcito il danno derivante dalle difformità o dai vizi.
Il giudice prevede in subordinazione, quindi, il pagamento a titolo di risarcimento del danno di una somma prefissata, condannando in prim’ordine la convenuta all’eliminazione, a proprie spese, dei vizi.

Circa Michel Simion

Michel Simion

Dottore in Giurisprudenza, Università degli Studi di Verona. Tesi in diritto costituzionale giapponese, appassionato di letteratura asiatica.

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