Locazione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LUCCA
Il Giudice TROVATO GIOACCHINO ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al n. 00050202/2011 R.G. promossa da AGENZIA GENERALE I.N.A. ASSITALIA DI C., in persona del suo legale rappresentante pro tempore – elettivamente domiciliata presso e nello studio dell’avv. P. T., che la rappresenta e difende anche disgiuntamente all’A. S., per delega a margine del ricorso.
ATTRICE
CONTRO
ORIT SRL , in persona del legale rappresentante – elettivamente domiciliata presso e nello studio dell’avv. ANDREA BOTTONE come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTA
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE:
“Voglia l’Ill.mo Giudice del Tribunale di Lucca, sez. distaccata di Viareggio, ogni diversa e contraria istanza disattesa,
A) in via principale nel merito, accertato e dichiarato l’inadempimento della Andrei Assicurazioni srl, dichiarata ed accertata la legittimità della condotta della O.RI.T. srl, rigettare le domande avanzate dalla ricorrente nei confronti della convenuta in quanto infondate in fatto ed in diritto, ed in ipotesi non provate, ed in ulteriore ipotesi da ridurre secondo il prudente apprezzamento del Giudicante;
B) in via riconvenzionale per le ragioni di cui in narrativa, accertato e dichiarato il credito della società O.R.I.T. srl verso la società Andrei Assicurazioni srl, condannare la società Andrei Assicurazioni srl:
– alla refusione di tutti i danni subiti dalla O.R.I.T. srl, quantificati in Euro 7.958,00 (settemilanovecentocinquantotto/00) o nella diversa somma che il Giudice riterrà di giustizia, oltre interessi fino al saldo effettivo;
– al pagamento di Euro 2.790,50, (duemilasettecentonovanta/50 centesimi) oltre interessi fino al saldo effettivo, dovuti alla O.R.I.T. srl a titolo di canoni scaduti di Dicembre 2009 e Gennaio 2010;
C) in via riconvenzionale, in subordine, accertato e dichiarato il credito della società O.R.I.T. srl verso la società Andrei Assicurazioni srl per le causali di cui in premessa condannare la ricorrente società Andrei Assicurazioni srl al pagamento delle somme risultanti dalla compensazione con i crediti di cui la Andrei Assicurazioni srl verrà – in ipotesi- dichiarata titolare.
In ogni caso, Con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio in favore del procuratore antistatario, ed emissione di ogni consequenziale pronuncia”.
Si allega nota spese.
Con Osservanza,
Pisa, lì 12 Maggio 2013
Avv. A. B.
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA:
la ANDREI Ass.ni srl, come rappresentata e difesa, insiste nelle conclusioni già rassegnate e, per le causali dedotte in atti, chiede la condanna della O.R.I.T. srl, in persona del suo legale rappresentante pro tempore a pagare alla ricorrente la somma di euro 3.408,89, dei quali euro 2.633,93 in sorte capitale ed euro 744,96 per interessi, nonché le spese, i diritti e gli onorari e tutte le successive occorrende del presente procedimento, inclusa l’imposta di registro della sentenza.
Viareggio, 13.05.2013
Dr. Avv. P. T.
(Avvocato stabilito)
Fatto
FATTO E DIRITTO
La Andrei Ass.ni srl conveniva in giudizio la Orit srl e, premesso di avere versato alla convenuta la somma di euro 2.633,93 a titolo di deposito cauzionale nell’ambito di un rapporto locatizio cessato, relativo ad un immobile urbano sito in Forte dei Marmi, chiedeva la condanna della società convenuta alla restituzione della cauzione, oltre interessi legali.
Si costituiva la società Orit, resistendo e chiedendo riconvenzionalmente che la ricorrente fosse condannata al pagamento di due canoni locativi mensili non onorati, pari ad euro 2.790,50, nonché al risarcimento dei danni arrecati all’immobile nel corso del rapporto locativo.
La causa veniva istruita con prove orali e documentali
Tanto premesso, è pacifico il versamento della cauzione, a garanzia del mancato pagamento dei canoni (art. 20 del contratto).
E, poi, altrettanto pacifico che la conduttrice non abbia corrisposto i canoni di dicembre 2009 e gennaio 2010 (periodo in cui ha conservato la detenzione dell’immobile, riconsegnato soltanto il 30.1.2010).
È, pertanto, indiscutibile il diritto della convenuta a trattenere la cauzione, a soddisfacimento dei due canoni mensili non riscossi.
Passando alle pretese risarcitorie della locatrice, emerge dalla prova testimoniale un generale degrado del locale al momento del rilascio; non soltanto, infatti, le due testi indotte dalla società Orit (le nuove inquiline F.A. e B.L.) hanno confermato l’inagibilità dei servizi igienici ed il malfunzionamento degli scarichi, ma lo stesso teste (B.F.) di parte ricorrente ha reso la seguente significativa dichiarazione: “…l’immobile si presentava in condizioni tali da far presumere una prolungata assenza di interventi manutentivi, in particolare con riferimento ai servizi igienici; lo stesso posso dire per la pavimentazione di tutto il locale…”).
Può, dunque, considerarsi provata la necessità per la locatrice di procedere agli interventi manutentivi trascurati dalla conduttrice società Andrei.
Ora, in punto di quantum, risultano documentalmente provate le seguenti spese:
– euro 792 per la lucidatura dei pavimenti;
– euro 432 per la pulizia straordinaria dei locali;
– euro 888 per la sostituzione di un infisso nel bagno;
– euro 5.340 per la sistemazione del bagno.
Si tratta di spese effettivamente sostenute, come comprovato dai bonifici allegati alle fatture.
Occorre, allora, vedere se si tratta di spese strettamente necessarie per il ripristino, non essendo state le condizioni dell’immobile verificate in contraddittorio. Ebbene, pur risultando il grave degrado dalle testimonianze assunte (in specie, dalla deposizione del B.) e pur considerando la prolungata detenzione del bene (la locazione si è protratta ininterrottamente dal 1980 al gennaio 2010), ritiene il giudice eccessiva la spesa per il ripristino del bagno, che può ragionevolmente ridursi ad euro 3.000, somma ritenuta congrua per l’eliminazione dei danni alle tubature lamentati (scarichi otturati e lavabo colmo d’acqua stagnante: si veda comparsa conclusionale della convenuta).
La locatrice ha, quindi, diritto al rimborso della somma di euro 5.112, cui deve aggiungersi la somma di euro 500 per l’imbiancatura delle pareti (si tratta di una spesa provata nell’an ed indirettamente provata nel quantum, avendo le nuove conduttrici riferito di avere proceduto all’imbiancatura, previo accordo con la locatrice, consistente in un differimento all’aprile 2010 dell’obbligo di pagamento del canone).
Quanto alla spesa per la rimozione dell’insegna pubblicitaria, provata nell’an ma non nel quantum), ritiene il giudice di liquidare equitativamente la somma di euro 200, tenuto conto del compenso per gli operai e del costo di trasporto e smaltimento.
In conclusione, la domanda principale deve essere rigettata, dovendo il deposito cauzionale essere trattenuto dalla locatrice a ristoro della mancata percezione dei canoni; merita, invece, accoglimento la domanda riconvenzionale nei limiti sopra definiti.
La ricorrente deve rispondere del pagamento delle spese, in ragione della soccombenza.
PQM
Il Tribunale, in composizione monocratica, condanna la Andrei Assicurazioni srl al pagamento, in favore della Orit srl, della somma di euro 2.790,50 + euro 5.812, oltre interessi legali dalla domanda, detratta la somma di euro 2.633,93, oltre interessi legali dalla corresponsione della cauzione fino al conguaglio.
Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in favore del procuratore antistatario in euro 2.100, oltre spese generali ed accessori per legge
IL FUNZIONARIO GIUDIZIARIO
Gabriella Cammarata
