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Tribunale di Rovigo, Sez. I Civile – Sentenza n. 18/2017 del 11.01.2017 (Dott. A. Paulatti)

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVIGO
SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Paulatti ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. /2012 promossa da:

M.G. SRL , con il patrocinio dell’avv. C. E. e dell’avv. T. V. ROVIGO; , elettivamente domiciliato in ROVIGO presso il difensore avv. C. E.

ATTORE

contro

E. R. DI B. I. & C. SAS , con il patrocinio dell’avv. B. M. e dell’avv. , elettivamente domiciliato in ROVIGO presso il difensore avv. B. M.

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d’udienza di precisazione delle conclusioni.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione regolarmente notificato M.G.srl conveniva in giudizio la società E. R. di B. I. & C. sas (d’ora in avanti denominata E. per brevità) esponendo quanto segue: nel settembre 2010 MG. proponeva ad E. l’acquisto di un fabbricato urbano, sito in Rovigo, per il prezzo di euro 250.000,00; il sig. A. B., legale rappresentante di M.G., per il tramite dell’agenzia di mediazione Alleanza immobiliare sas di M. Z. inviava alla E. la proposta di acquisto immobiliare destinata a diventare contratto preliminare di compravendita in caso di accettazione del venditore; in data 27.9.2010 detta proposta d’acquisto veniva sottoscritta da I. B., quale legale rappresentante di E.; in data 30.6.11, avanti al notaio M. di Rovigo le parti sottoscrivevano il contratto definitivo di compravendita; detto contratto riprendeva formalmente il contenuto del succitato preliminare del 27.9.10; il prezzo di vendita e la provvigione al mediatore venivano integralmente corrisposti; nella stessa data della sottoscrizione del rogito notarile di compravendita veniva, altresì, corrisposta da M.G. a E. la soma di euro 7.827,49, comprensiva degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione, di diritti di segreteria e valori bollati, spese sostenute da E. in relazione al permesso di costruire n. 18 (rilasciato dal comune di Rovigo in data 4.2.10) ed avente ad oggetto l’intera area “sita in Corso del Popolo/vicolo Biscuola, Censuario di Rovigo, Foglio 17, Mappale 53-597”;
per errore, però, l’art. 1 del summenzionato definitivo riportava quale oggetto di vendita solo ed esclusivamente l’area di cui al censuario di Rovigo, F. 17, map. 53 sub. 1 e 2, senza menzionare il map. 597, corrispondente all’area scoperta che, secondo gli accordi, doveva essere trasferita a M.G., in quanto parte integrante dell’accordo ; M.G., appena resasi conto dell’errore, procedeva ad immediata contestazione verbale, contestazione risultata – però – del tutto inutile atteso che E. si rifiutava di procedere alla rettifica del contratto; del pari inefficace si rivelò la raccomandata inviata dal legale attoreo in data 22.2.12; ritenendo che nella stipula fosse intervenuto un mero errore materiale, atteso che la reale volontà delle parti prevedeva l’acquisto sia del fabbricato, che dell’area adiacente, ritenendo che la reale volontà delle parti potesse essere accertata con ogni mezzo, ritenendo che il comportamento di E. avesse causato gravi danni all’attrice, adiva l’autorità giudiziaria per ottenere l’accoglimento delle suesposte conclusioni, oltre al risarcimento di tutti i danni patiti per lucro cessante.
Si costituiva ritualmente parte convenuta eccependo la radicale nullità della procedura di mediazione; nel merito contestava le affermazioni avversarie sostenendo in particolare che: nella proposta di acquisto, accettata dalla E., nonché nel successivo rogito notarile, l’immobile compravenduto era esattamente identificato sia nei mappali , che nella metratura, venendo menzionato in tali atti solo il fabbricato e mai altra porzione immobiliare o terreno; irrilevante era la circostanza che nel rogito fosse richiamato l’atto di provenienza (contenente anche il terreno), posto che detto richiamo era obbligatorio per legge, ma non necessariamente prevedeva la vendita di tutto quanto contenuto nel rogito di provenienza; ritenendo che non si fosse verificato alcun errore materiale e che la volontà delle parti fosse quella espressa nei richiamati atti, concludeva per il rigetto delle domande attoree tutte; ritenendo, invece, di avere subito un danno a causa del fatto che la trascrizione dell’atto di citazione attoreo avesse impedito alla convenuta di avere la libera disponibilità del bene – che avrebbe potuto essere utilizzato per ottenere un finanziamento e/o apertura di credito di almeno 50.000,00 euro, formulava domanda riconvenzionale per ottenere il risarcimento del summenzionato danno a sensi dell’art.2043 cc.
Nel corso del procedimento venivano ammesse ed espletate parte delle istanze istruttorie dedotte dalle parti e si acquisivano agli atti i documenti ritualmente prodotti.
All’udienza dell’8.6.16 la causa veniva trattenuta in decisione, alla scadenza dei termini di cui all’art. 190 c.p.c., previa acquisizione delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Prima di scendere al merito della causa appare opportuno esaminare l’eccezione di nullità della procedura di mediazione, sollevata dalla parte convenuta, ancorchè tale eccezione sia stata sollevata nel testo della comparsa di risposta , ma mai trasposta nelle conclusioni dell’atto, nè nelle conclusioni successivamente depositate.
La stessa appare infondata e va respinta.
Sostiene la parte convenuta che M.G. Srl aveva attivato, con i difensori della convenuta medesima, la procedura di mediazione presso la Camera di Mediazione Patavina Sede di Adria. Orbene l’Organismo ad Adria aveva all’epoca sede presso lo studio associato C.-R. l’Avv. R. era il responsabile della sede di Adria della Camera di Mediazione Patavina ed era stata lei stessa ad assegnare l’affare di mediazione alla Dott.ssa B.; l’Avv. C., come la Dott.ssa B., erano all’epoca sia mediatori, che componenti del Consiglio Direttivo della Camera di Mediazione Patavina; nel corso dell’incontro del 6.8.2012 l’Avv. R. era sempre stata presente, anche nelle fasi in cui, nel trattare l’eccezione preliminare di nullità sollevata dalla E. R., il mediatore aveva fatto uscire a turno, illegittimamente e violando il principio del contraddittorio, una delle parti, partecipando attivamente anche alla discussione in quelle fasi.
Tali circostanze, e le nullità conseguenti, vennero denunciate a più riprese ed in ogni fase dalla E. R., la quale – però – mai ha chiesto la rinnovazione della mediazione.
In realtà , successivamente all’instaurazione della causa la normativa sulla mediazione venne modificata, facendo venir meno l’obbligatorietà della stessa, ditalchè oggi l’eccezione appare riguardare circostanze non più oggetto di causa (salvo l’eventuale valutazione in ordine alle prove a sensi dell’art. 116, II comma, cpc) e va, pertanto, respinta.
Venendo al merito della causa il Tribunale ritiene le domande attoree fondate e meritevoli di accoglimento.
Invero già dall’esame della documentazione allegata all’atto di citazione, ed in particolare dal doc. 4, risulta che il map. 597 fosse inserito nel progetto relativo al permesso di costruire n. 18 del 4.2.10 del Comune di Rovigo, progetto presentato da E. e rispetto al quale M.G. provvide a rifondere integralmente alla convenuta il costo degli oneri di urbanizzazione per euro 7.827,49 (costi calcolati sulla cubatura edificabile complessiva che comprendeva anche il map. 597).
Già solo questo documento fa presumere che nelle intenzioni delle parti sussistesse la volontà di vendere l’intero complesso immobiliare, a meno di voler sostenere che E. intendesse farsi rimborsare costi non integralmente spettanti, accettando il pagamento integrale degli oneri di urbanizzazione , pur consapevole di non vendere anche il mappale de quo.
Inoltre anche l’esame del rogito notarile di vendita (doc. 2 attoreo) conforta la prospettazione difensiva attorea, laddove si fa riferimento ai confini dell’area compravenduta: nell’atto si riporta come confine ad est il condominio L.r, mentre il map. 53 (unico mappale indicato nel rogito) ad est non confinava e non confina con il condominio L., posto che solo il map. 597 confina con il suddetto condominio, ditalchè ben si può presumere che le parti volessero vendere l’intera proprietà , altrimenti il confine corretto da indicare sarebbe stato proprio il map. 597 e non il citato condominio.
Per verificare la fondatezza delle pretese attoree sono state ammesse ed espletate le prove testimoniali richieste dalle parti.
I testi R. S. e M. Z. hanno confermato che i sigg. B. nella primavera del 2010 comunicarono allo stesso architetto S. R. di avere iniziato, attraverso l’agenzia immobiliare dello Z., una trattativa con il sig. B. per vendere l’intera loro proprietà per la somma di euro 240.000,00 e che, nell’occasione dell’incontro avvenuto presso lo studio dell’arch. R., confermarono la loro volontà di vendere l’intera proprietà , con la sola modifica del prezzo, richiedendo la maggior somma di euro 250.000,00.
Su tali circostanze (capp. 13 e 15 attorei) il teste R. ha di chiarato: “E’ vero, i sigg. B., non ricordo in quale periodo, mi dissero di avere iniziato delle tratative, attraverso l’agenzia dello Z., con A. B. per l’acquisto della proprietà per euro 240.000,00. Dopo il colloquio di cui al capitolo precedente, anche se non ricordo esattamemte quando, vennero nel mio studio il signor I. B. e il di lui figlio, che mi riferirono di avere venduto per il prezzo di euro 245.000,00 l’area, con il relativo progetto al fine di poter detrarre gli oneri di costruzione a favore della M.G…”€.
II teste Z. ha confermato le stesse circostanze, aggiungendo: “€sono perciò sicuro che che i B. avessero informato l’arch. R. della trattativa che seguivo io e che confermo nei restanti dettagli quali l’interezza della proprietà e il prezzo. La circostanza mi fu peraltro confermata ex posto dallo stesso arch. R.”€.
Sugli stessi caiptoli sono stati sentiti a riprova i testi di parte convenuta B. L. (figlio di I. B. e socio accomandatario della ditta convenuta) e V. M. (moglie di I. B. e socia accomandante della ditta convenuta).
Il tribunale, pur nel contrasto delle deposizioni, ritiene di dare maggior pregio a quelle dei testi R. e Z., rispetto a quelle dei testi B. e M., rilevando come i primi siano totalmente estranei alle vicende processuali, e quindi del tutto indifferenti all’esito delle stese, mentre altrettanto non può dirsi per i testi di parte convenuta i quali, sia per l’affezione parentale, sia per essere socio della ditta convenuta, possono non essere del tutto indifferenti all’esito della causa e, per tal ragione, meno attendibili rispetto ai testi attorei.
Inoltre l’arch. R. era stato il professionista incaricato proprio dai sigg. B. per la predisposizione del progetto riguardante la proprietà oggetto di causa e, proprio per tal motivo, era non solo addentro alla vicenda, ma risulta particolarmente attendibile in ragione del fatto che tale incarico era stato a lui conferito dalla convenuta e non dall’attrice.
Tutte queste considerazioni convincono il tribunale che la reale volontà delle parti fosse quella di trasferire l’intera proprietà , compreso il map. 597, sicchè il mancato inserimento di tale mappale nel preliminare, poi trasfuso nel rogito, è stato frutto di mero errore materiale.
Alla luce delle suesposte considerazioni può essere disposta la rettifica in tal senso dell’atto di vendita.
Quanto ad entrambe le domande di risarcimento del danno (formulate dall’attore e dal convenuto in via riconvenzionale) si osserva come nessuna prova della sussistenza di qualsivoglia danno sia stata fornita da entrambe le parti.
Entrambe le domande vanno, pertanto respinte.
Da ultimo vanno riesaminate le istanze istruttotorie formulate dalla parte convenuta, atteso che esse sono state reiterate in sede di precisazione delle conclusioni. Rispetto a tali istanze ritiene il Tribunale che permangano le ragioni che hanno portato alla loro reiezione, che va, pertanto, confermata.
Sussistono sufficienti motivi per compensare per intero le spese di lite fra le parti, stante la parziale reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Rovigo – Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla presente causa, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa:
accertato che la comune volontà delle parti contraenti, E. R. di B. I. & C. Sas con sede in Rovigo di , in persona del suo legale rappresentante B. I. da un parte, e Soc. M.G. Srl con sede in Rovigo in persona del suo legale rappresentante B. A. dall’altra parte, di trasferire all’acquirente M.G. Srl, tramite atto pubblico del 30.06.2011, repertorio n. 107.067 raccolta n. 23.414 a rogito del Dr. P. M. Notaio in Rovigo, anche l’area sita in Comune di Rovigo Corso del Popolo Vicolo Biscuola e censita al NCT foglio 17, mappale n. 597 di m2 94;
dispone la correzione dell’errore materiale di cui al suddetto atto di vendita e per l’effetto procede alla rettifica dello stesso, di modo che anche la proprietà del foglio 17, mappale 597 risulti trasferita in capo alla Soc. M.G. Srl;
ordina al competente Conservatore dei RRII la trascrizione della presente sentenza, con esonero della responsabilità per lo stesso;
respinge sia le domande attoree, che quelle proposte in via riconvenzionale dalla parte convenuta, di risarcimento del danno;
compensa per intero le spese di lite fra le parti.

Rovigo 10.1.2017

Il giudice
Dr.ssa Paulatti Alessandra

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