Sentenze

Tribunale di Verona, Sez. Civile – Sentenza n. 2757/2016 del 25.10.2016 (Dott. C. Dal Martello)

oggetto: proprietà

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Claudia Dal Martello ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. XXX/2008 promossa da:
N. P.,
M. R.,
Entrambi con il patrocinio dell’€™avv. B. A., con domicilio eletto presso il suo studio in VERONA

ATTORI

contro

I. S. ,
con il patrocinio dell’€™avv. L. F. e dell’€™avv. , elettivamente domiciliato in VERONA presso il difensore avv. L. F.

CONVENUTO/I

P. N. ,
con il patrocinio degli avvocati A. e G. B., con domicilio eletto presso il loro studio in Verona
E. G. , contumace P. I. , contumace P. F. , contumace P. Z. , contumace P. M. , contumace

TERZI CHIAMATI

CONCLUSIONI

Le parti costituite hanno concluso come verbale d’€™udienza di precisazione delle conclusioni del 7.7.2016, da intendersi qui richiamato per relationem.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo; ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta – risulta oramai definitivamente codificata dall’€™art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;
osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare ‘€œconcisamente’€ la sentenza secondo i dettami di cui all’€™art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto – ‘€œrilevanti ai fini della decisione’€ concretamente adottata1;
che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come ‘€œomesse’€ (per l’€™effetto dell’€™error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;
richiamata adesivamente Cass. SS.UU. 16 gennaio 2015, n. 642, secondo la quale nel processo civile -ed in quello tributario, in virtù di quanto disposto dal secondo comma dell’art. 1 d.lgs. n. 546 del 1992 -non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito civile e nella Costituzione, possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti;
richiamato il contenuto assertivo della citazione e quello impeditivo/modificativo/estintivo della comparsa di risposta del convenuto e del chiamato in causa costituitosi;
richiamato il contenuto delle ordinanze istruttorie emesse in corso di causa;
ritenute esaustiva l’€™attività istruttoria svolta, sì che disporne di ulteriore appare superfluo;
OSSERVA
Va premesso sin d’€™ora che sia in ordine alla domanda di accertamento dei confini, sia in ordine alle altre domande aventi ad oggetto la violazione delle distanze legali da parte dell’€™edificio del convenuto Z. I. e delle relative pertinenze, si ritengono del tutto condivisibile le conclusioni cui perviene il CTU, geom. M. F., nell’€™elaborato peritale depositato il 23 marzo 2011, così come integrato nell’€™elaborato 14.5.2013 e nell’€™elaborato 3 maggio 2016, in quanto frutto di sopralluoghi, esame documentale e di argomentazioni logiche privi di vizi, salvo quanto meglio si dirà in seguito.
1) Legittimazione ad agire in ordine alle domande attore e riconvenzionali relative alla cosiddetta
‘€œcorte comune’€ (mapp. n. 154)
Va innanzitutto affrontata la questione della legittimazione ad agire in capo agli attori in ordine a tutte le domande relative alla violazione di distanze o all’€™occupazione da parte dell’€™edificio del convenuto e relative pertinenze rispetto alla cosiddetta ‘€œcorte comune’€, di cui gli attori si qualificano come ‘€œcomproprietari’€. L’€™onere della prova di tale qualifica grava sugli attori medesimi, i quali, rispetto ai mappali esposti nell’€™atto introduttivo del giudizio, così come precisato anche nella memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c., hanno prodotto i seguenti titoli (doc. 1):
– Atto divisionale per atto pubblico 11 maggio 1982 (Notaio C.), in cui il mappale 154 (coincidente con quella che in atti viene definitiva ‘€œcorte comune’€) viene citato in corrispondenza dei mappali 236 e 153 con la dizione ‘€œf.r. dir. Corte 154’€ (pag. 3) e, ancora, a pag. 10/11, in relazione agli immobili attribuiti al condividente P. N. (M.N. ‘€œ153 f.r. dir. Corte M.N. 154’€);
– Compravendita per atto pubblico (Notaio C.) 23 novembre 1993 con cui gli odierni attori acquistavano gli immobili ivi descritti catastalmente ‘€œ… in particolare con il diritto alla corte comune distinta con il M.N. 154 del foglio 12 del NCT del Comune di Negrar, fisso ed infisso, servitù attiva e passiva ad essi inerente…’€
La genericità dell’€™espressione ‘€œdiritto alla corte’€, di cui al mappale 154, non consente – allo stato degli atti – di identificare tale diritto come diritto di comproprietà , in assenza della produzione di titoli anteriori, relativi al mappale 154, da cui potere desumere che del diritto dominicale si tratti. Le produzioni documentali di natura catastale effettuate da parte attrice non sono di per sé idonee a dimostrare la comproprietà in capo agli attori, stante la differenza di funzione degli stessi rispetto ai titoli di acquisto. Ciò è a dirsi anche riguardo ai documenti prodotti all’€™udienza 5.2.13, nonché in via telematica quali allegati alla comparsa conclusionale (in parte già allegati sub 4 nella CTU), e, ancora, anche in relazione agli allegati da 6 a 8 alla CTU (incluso l’€™atto di divisione immobili 18 maggio 1956), da cui non si evincono elementi certi per potere qualificare quale comproprietà il diritto vantato dagli attori sulla corte m.n. 154. In particolare, in ordine alla nota di trascrizione ed alla sua valenza probatoria circa la controversa proprietà del bene, la suprema corte ha avuto modo di evidenziare come ‘€œa tal fine, non può ritenersi sufficiente la mera produzione della nota di trascrizione, la quale non costituisce né atto di parte, né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma solo uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento, essendo la trascrizione piuttosto finalizzata a risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare ‘€ (Cass. 20641/2013).
Parimenti è a dirsi in ordine all’€™affermazione incidentale, contenuta nella CTU, che qualifica gli attori quali ‘€œcomproprietari’€ (senza, però, che sia posto specifico quesito al CTU) ed alla documentazione di natura amministrativa (corrispondenza con il Comune) in cui un terzo qualifica gli attori quali comproprietari.
Le considerazioni di cui sopra sono idonee a ritenere non legittimati gli attori a svolgere domande rispetto al mappale n. 154 . Parimenti risulta carente la legittimazione passiva in ordine alle domande riconvenzionali svolte da convenuto e terzi chiamati rispetto al mappale 154.
Vanno dunque dichiarate inammissibili le domande tutte, sia di parte attrice, sia del convenuto, sia del terzo chiamato costituito, nella parte in cui riguardano statuizioni che incidono sulla ‘€œcorte’€ di cui al mappale 154, relative all’€™accertamento della linea di confine, al mancato rispetto delle distanze legali o all’€™occupazione di parte della superficie di detta corte da parte del fabbricato del convenuto S. I., delle relative pertinenze o della recinzione, ancora, di accertamento positivo o negativo di eventuali diritti ‘€œdiparcheggio’€ o di passaggio del convenuto sulla corte comune.
2) Eccezione di usucapione
Ȁ™ opportuno anticipare sin d’€™ora talune considerazione in tema di usucapione.
àˆ fondata l’€™argomentazione di parte attrice secondo cui va considerata inammissibile – per carenza di legittimazione attiva – la domanda riconvenzionale dell’€™intervenuta usucapione formulata dal chiamato in causa P. N., già dante causa del convenuto I. S., in quanto non più proprietario dell’€™immobile in contestazione. Va tuttavia rilevato che detta inammissibilità riguarda unicamente la pronuncia di usucapione, non, invece, l’€™eccezione di usucapione – già , peraltro, tempestivamente formulata dal convenuto, avente causa, Z. I. – che deve ritenersi inclusa, per il principio secondo cui nel più sta anche il meno, nelle difese del chiamato P. N..
Tanto premesso, è da vedersi se sulla scorta delle risultanze documentali, degli accertamenti tecnici e dell’€™attività istruttoria orale possa dirsi che il fabbricato del convenuto S. I. si presentasse nello stato attuale rispetto allo spigolo di confine per il quale il CTU ha rilevato la violazione delle distanze legali; analogamente è da verificarsi se possa ritenersi usucapito – in via di eccezione – il diritto a mantenere le tre aperture oggi prospicienti verso il fondo attoreo, sempre sia accertata la violazione delle distanze.
3) Accertamento dei confini
Si è già detto in premessa della piena condivisione delle risultanze cui perviene il CTU, geom. M. F., nel suo elaborato depositato il 23 marzo 2011, nonché nella successiva integrazione del 3 maggio 2016, in quanto frutto di attento studio dei documenti prodotti e approfonditi sopralluoghi e misurazioni.
La domanda di accertamento dei confini è ammissibile, come detto, in relazione ai soli mappali di proprietà degli attori (ad esclusione, quindi, del mappale n. 154 ‘€œcorte comune’€) ed a quelli acquistati dal convenuto S. I..
Il confine, come chiarito dal CTU sulla scorte del quesito sottopostogli, è quello identificato sulla base della cartografia d’€™impianto e dei tipi frazionamento n. 59/1952 e 181/1956, che va però corretto alla luce dell’€™effettivo stato dei luoghi, come consolidatosi da molto tempo. Come, infatti, chiarito a pag. 10/11 dell’€™ultimo elaborato integrativo, cui si rinvia per relationem, l’€™orografia dei luoghi, caratterizzata dalla presenza di un muro di sostegno in conci di pietra alto oltre tre metri di antica origine, nonché le discrasie ivi descritte e riscontrate tra la conformazione geometrica in mappa ed i dati del Catasto Terreni, fanno ritenere che il confine sia quello di fatto, indicato nell’€™allegato 26 e tratteggiato in una linea tratto-punto di colore rosso lungo la parete nord degli edifici del convenuto S. e degli attori, nonché degli altri edifici.
Se ne ricava che nessuna opera o costruzione di parte convenuta S. ha occupato aree di proprietà esclusiva di parte attorea.
Non si condividono le doglianze attoree sull’€™accertamento svolto dal CTU. L’€™indicazione dei confini operata dal CTU, infatti, risponde alle domande giudiziali formulate in atti. Parimenti non risulta rilevante – trattandosi, poi, di tematiche attinenti il rispetto delle distanze minime tra edifici – la linea di confine relativa al mappale 162, posto che non risultano ivi insistere edifici attorei in prossimità dell’€™edificio di parte convenuta. Del mappale 154 già si è detto.
4) Violazione delle distanze legali rispetto agli immobili di proprietà degli attori.
Gli attori lamentano molteplici violazioni delle distanze legali in relazione all’€™immobile di proprietà S., sia quanto alle distanze legali tra edifici, sia quanto a violazione delle distanze in tema di vedute. 4 a) Impianto fognario del fabbricato del convenuto I. S..
La fognatura del fabbricato del convenuto I. S., posta sul terreno di fronte alla facciata ovest al piano seminterrato, composta da una fossa Imhoff tonda larga circa cm. 100 e da un pozzo perdente tondo largo circa cm. 120, insistono sul terreno del convenuto medesimo, ossia sulla particella 536 (pag. 13 e pag. 23 CTU, punto c.2). Tali risultanze smentiscono quanto asserito da parte attrice a pag. 9 dell’€™atto di citazione.
La domanda formulata da parte attrice volta ad ottenere la rimozione della conduttura fognaria, che asseriva insistere nel proprio fondo, va pertanto rigettata.
4 b) Sopraelevazione del fronte Est del fabbricato del convenuto I. S..
La sopraelevazione del fronte Est del fabbricato del convenuto I. S. risulta posta a distanza regolare dal confine degli attori, rispetto alla particella 495, né era necessario il previo assenso del confinante in ordine alla sopraelevazione medesima, come accertato dal CTU (pag. 13 e pag. 23 punto d.2) . La domanda attorea sul punto va respinta.
4 c) Spigolo Nord-Est del fabbricato del convenuto I. S. /NTA del Comune di Negrar
La relazione integrativa del CTU (13 maggio 2016) evidenzia (pag. 6) come lo spigolo Nord-Est del fabbricato del convenuto I. S. (particella 536) sia collocato a distanza di circa ml. 8,70 dall’€™edificio attoreo costruito sulla particella 256, e, pertanto, non è a distanza regolare secondo il regolamento edilizio comunale vigente, che, invece, prevede la distanza di ml. 10. A questo esito si perviene mediante l’€™applicazione del metodo di misurazione lineare (non radiale), che la giurisprudenza individua come la modalità più corretta per valutare il rispetto delle distanze tra edifici (C. Appello Genova 1.10.2005; Cass. 7285/2005; Cass. 9640/20163).
Si ricava, però, dalla documentazione in atti relativa alla testimoniali raccolte, seppur divergenti su alcuni tavole progettuali del condono edilizio presentato l’€™1.3.1995 e nella documentazione fotografica attorea sub doc. 1/a e 1/c, che in origine il fabbricato ora S. era già esistente nell’€™angolo Nord-Est, per un’€™altezza di ml. 2,60 a distanza inferiore di quella legale. Deve quindi considerarsi fondata, sia pure limitatamente alla suddetta altezza di ml. 2,60, l’€™eccezione di usucapione del diritto di mantenere la costruzione a distanza inferiore di quella legale “3”. Non così può dirsi, invece, per la parte eccedente di successiva edificazione: se, infatti, nella trasformazione subita dall’€™originario essicatoio l’€™altezza originaria del muro nello spigolo nord-est del fabbricato S. è stato ridotto di 10 cm, sì che ad oggi misura m. 2, 50, è stato però alzato il tetto (ora a due falde anziché, come in origine, ad un’€™unica falda: di veda quanto illustrato efficacemente a pag. 7 dell’€™ultima relazione integrativa). Ne consegue, quindi, testualmente, ‘€œche la porzione dei fabbricato S. non a distanza da quello P.-M. è individuabile con la modesta porzione di tetto modificata in corrispondenza dell’€™angolo nord-est dell’€™edificio avente dimensione triangolare in pianta pari a circa ml 0,61*1.06 ed avente altezza variabile da zero a m. 0,45 circa, così come rappresentato nell ‘€™allegato elaborato grafico documento 26’€.
Deve però verificarsi – secondo quanto prospettato dalla difesa di parte convenuta ed oggetto sia delle osservazioni che hanno portato all’€™integrazione di CTU del 14 maggio 2013, richiamate anche nei successivi scritti difensivi, se nel caso di specie vada disapplicato l’€™art. 12. NTA del Comune di Negrar (doc. 23 parte convenuta S.).
Il CTU precisa che la trasformazione del tetto dell’€™edificio del convenuto I. S. da una a due falde con conseguente innalzamento del colmo e maggiore altezza interna dei locali ha comportato un aumento della volumetria di circa 9,34 mc., aumento assentito in virtù dell’€™art. 2 comma 3 della legge Regione Veneto n. 21 del 30 luglio 1996.
L’€™applicazione nel caso di specie dell’€™art. 9 delle NTA, comporterebbe, per gli edifici esistenti alla data g
del 10.10.2006, in caso di mancato aumento di volume, la disapplicazione delle distanze previste o dall’€™art. 12 delle NTA, tematica oggetto dell’€™integrazione di CTU 14 maggio 2013. Ebbene, il CTU, a seguito delle osservazioni del convenuto sul punto, modifica le proprie precedenti conclusioni, nel senso di riconoscere che la variante per riordino ambientale con cambio di destinazione d’€™uso è stata rilasciata con volume convenzionale ai sensi della Legge Regionale Veneto 21/96, che prevede non vengano computati per il computo delle altezze massime, delle distanze dai confini, tra gli edifici e dalle strade gli aumenti volumetrici, quando essi siano realizzati secondo gli scopi della citata legge regionale.
Tale conclusione porta ad escludere l’€™applicazione delle norme regolamentari locali in tema di distanze minime tra edifici (fermo restando il rispetto delle distanze minime imposte dalla normativa statale), sì che nel caso di specie non risulterebbe integrata l’€™unica violazione altrimenti riscontrabile, ossia quella relativa all’€™esigua porzione di tetto nell’€™angolo Nord-Est dell’€™edificio del convenuto.
Parte attrice contesta, invece, la disapplicazione delle distanze regolamentari, poiché parte convenuta non avrebbe dimostrato la realizzazione dell’€™edificio a fini di risparmio energetico.
àˆ utile riportare per esteso il testo della legge regionale Veneto 21/1996, rubricata ‘€œNuove modalità di calcolo delle volumetrie edilizie, dei rapporti di copertura, delle altezze e delle distanze limitatamente ai casi di aumento degli spessori dei tamponamenti perimetrali e orizzontali, per il perseguimento di maggiori livelli di coibentazione termo acustica o di inerzia termica’€, con l’€™avvertenza che si provvede a sottolineare i passaggi che si ritengono più significativi.
‘€œArt. 1 – Finalità .
1. La presente legge detta disposizioni per agevolare l’attuazione delle norme sul risparmio energetico e per migliorare la qualità degli edifici.
2. Essa si applica:
a) alle nuove costruzioni;
b) agli interventi edilizi di qualsiasi tipo sulle costruzioni esistenti, comprese le manutenzioni
straordinarie ed escluse quelle ordinarie.
3. Le disposizioni di cui alla presente legge prevalgono sui regolamenti e sulle altre norme comunali.
Art. 2 – Modalità di calcolo.
1. I tamponamenti perimetrali e i muri perimetrali portanti, nonché i tamponamenti orizzontali e i solai delle nuove costruzioni di qualsiasi genere soggette alle norme sul risparmio energetico e, indistintamente, di tutti gli edifici residenziali che comportino spessori complessivi sia per gli elementi o strutturali che sovrastrutturali superiori a centimetri trenta, non sono considerati nei computi per la determinazione dei volumi e nei rapporti di copertura, per la sola parte eccedente i centimetri trenta e fino ad un massimo di ulteriori centimetri venticinque per gli elementi verticali e di copertura e di centimetri venticinque per quelli orizzontali intermedi, se il maggior spessore contribuisce al miglioramento dei livelli di coibentazione termica, acustica o di inerzia termica.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 valgono anche _per le altezze massime, _per le distanze dai confini,
tra gli edifici e dalle strade _ fermo restando le _prescrizioni minime dettate dalla legislazione statale.
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano, con gli stessi scopi e limiti quantitativi, anche agli edifici già costruiti, in relazione ai soli spessori da aggiungere a quelli esistenti, compatibilmente con
la salvaguardia di facciate, murature ed altri elementi costruttivi e decorativi di pregio storico ed artistico, nonché con la necessità estetica di garantire gli allineamenti o le conformazioni diverse, orizzontali, verticali e delle falde dei tetti che caratterizzano le cortine di edifici urbani e dei cascinali di antica formazione.
4. I proprietari e gli altri soggetti aventi titolo alla presentazione di istanze per il rilascio di autorizzazione o concessione edilizia o comunque aventi facoltà , nelle altre forme consentite, di eseguire lavori interni ed esterni sugli edifici costruiti o modificati avvalendosi delle disposizioni della presente legge, non possono effettuare riduzioni degli spessori complessivi indicati nei commi precedenti, salvo l’applicazione integrale delle norme sul computo dei volumi e dei rapporti di copertura e nel rispetto dei limiti massimi dettati da tali norme.
5. Alle istanze per il rilascio dei provvedimenti autorizzativi e delle concessioni edilizie di coloro che intendono avvalersi della presente lesse deve essere allegata apposita relazione tecnica, corredata da calcoli e grafici dimostrativi completi consistenti in sezioni complessive dell’edificio e particolari costruttivi, in scala adeguata, che costituisce _parte integrante del_progetto ‘€.
L’€™applicazione della norma appena vista, che consente di disapplicare la normativa locale, per quel che qui rileva, in tema di distanze tra edifici ed in caso di contenuti aumenti di volumetria, presenta quale presupposto di tipo tecnico non una particolare certificazione energetica conseguita o conseguibile dall’€™edificio, quanto, invece, che sia allegata alle istanze per il rilascio di provvedimenti autorizzativi e delle concessioni edilizie. Nel caso di specie il documento 27 di parte convenuta S. è la relazione tecnica allegata alla domanda di concessione di variante in corso d’€™opera in cui è richiamato il volume fuori terra convenzionale ai sensi della legge regionale 21/96. Il riferimento alla coibentazione o al migliore isolamento termico è ravvisabile nella precisazione relativa alle tamponature perimetrali.
L’€™art. 9 NTA, che consente la disapplicazione delle disposizioni di cui all’€™art. 12, fa riferimento agli edifici realizzati alla data del 10.10.06, ed è dunque da considerarsi ius superveniens, rispetto alla situazione di fatto lamentata dagli attori.
Non si ritiene, infatti, che l’€™opera attualmente esistente preesistesse anche nel passato, sin da epoca utile ad usucapire, come dimostrato dall’€™istruttoria complessivamente svolta (in particolare dalle prove orali assunte e dalla documentazione anche fotografica acquisita), che dà conto della pregressa esistenza di una struttura ben diversa da quella attuale, priva di pareti di chiusura esterne, e ciò a prescindere dal volume ‘€œoccupato’€ dalla proiezione verso terra della copertura. In tal senso sono significative le foto di cui al documento 1 di parte attrice, con particolare riguardo alle foto 1 B), 1 C) e 1 D), sub 5, sub 8 di parte attrice. Le deposizioni testimoniali raccolte, seppur divergenti su alcuni aspetti, di fatto sono univoche nel senso di negare che l’€™edificio attuale abbia le medesime caratteristiche di quello risalente ad epoca utile ad usucapionem, in particolare la struttura non appariva ‘€œchiusa’€ o comunque era ‘€œsemi aperta’€. In altri termini la realizzazione del 2002, comportante un aumento di volumetria, una diversa conformazione della copertura ed opere murarie perimetrali complete, appare costituire ‘€œnuova costruzione’€, ai sensi del TU in materia edilizio-urbanistica e non mera ‘€œricostruzione’€5.
Ne discende, quindi, che la disposizione di cui all’€™art. 9 P.R.G. – P.I. Norme di attuazione del Comune di Negrar, che prende in considerazione edifici esistenti alla data del 10.10.06 (l’€™immobile era già stato trasferito all’€™acquirente S.) si riferisce ad interventi di successiva realizzazione e non, invece, ad interventi già realizzati.
Tuttavia, come da giurisprudenza richiamata dal convenuto da ultimo in conclusionale (pag. 11/12: Cassazione civile, sez. II, 26/07/2013, n. 18119; Cassazione civile, sez. II, 03/09/1991, n. 9348) e ribadito anche da recenti pronunce (Cass. 12987/2016), salvo pregresso giudicato sul punto (cosa che nel caso di specie non è avvenuta), lo ius superveniens che sia favorevole al costruttore rende legittimo l’edificio sorto in violazione della normativa in vigore al momento della sua ultimazione, fermo il diritto del vicino al risarcimento del danno nel frattempo subito.
Ciò comporta, quindi, che ad oggi non possano ritenersi violate le distanze legali tra edifici, nemmeno in relazione all’€™esigua violazione in altezza riscontrata dal CTU (fermo restando il rispetto delle distanze minime previste dal codice civile e dalla normativa statale).
Resta fermo, come chiarito dalla giurisprudenza menzionata, il diritto al risarcimento del danno nel frattempo subito. In materia di violazione delle distanze legali, si afferma che il danno è in re ipsa, per il minor godimento ai propri diritti che ne deriva (per tutte Cass. 25475/2010; Cass. 16916/2015).
Sussistono, quindi, i presupposti per la condanna al risarcimento del danno, così come richiesto da parte attrice. Venendo alla quantificazione, non può che tenersi conto della durata della violazione e dell’€™esiguità della stessa, limitata ad una piccola porzione di tetto dell’€™edificio del convenuto. In via equitativo appare corretto indicare quale risarcimento la somma omnicomprensiva di euro 1.000,00.
5) Vedute e forometrie
Il rispetto delle distanze legali, quanto a vedute, ex art. 905 c.c., è trattato in modo esaustivo dal CTU nell’€™elaborato integrativo del 3 maggio 2016, al punto D) (pag. 11). Si premette che, quanto alle vedute, trova applicazione il criterio di misurazione radiale, come indicato, per tutte, nella massima riportate nella nota n. 2.
Il CTU accerta il rispetto delle distanze quanto alle finestre site sulla facciata nord dell’€™edificio S., che, direttamente prospicienti sulla corte, di cui al mappale 154, distano con misura radiale più di ml 1,50 rispetto al fabbricato P.-M., insistente sulla particella 256.
Analoga conclusione – sia pure in relazione alla distanza minima di 0,75 m. prevista per il rispetto delle distanze laterali – vale per la finestra del bagno di proprietà S. ed il fabbricato attoreo sito in adiacenza verso est verso il fabbricato del convenuto.
Quanto al ‘€œterrazzo-patio’€ (così indicato dagli attori nei propri atti), esso è costituito dalla parte recintata prospicente l’€™edificio S. che dà sulla corte di cui al mappale 154 ed insiste su una parte della sua superficie.
A pag. 3 del verbale di udienza 8.10.13 la difesa attorea precisa che per ‘€œterrazzo-patio parte attrice intende quella che è rappresentata a pag. 1A (n.d.r.: del fascicolo attoreo) in alto sul lato Est e che nella foto 1B si vede sulla parte sinistra, ossia sull ‘€™angolo sinistro di fronte che si vede guardando la foto in alto. Alla sinistra della foto 1 B, lato Est, c ‘€™è il terrazzo, che corrisponde alla foto n. 1. Questo terrazzo è di proprietà della signora M…’€.
Va premesso che lo spazio de quo non appare qualificabile come ‘€œpatio’€ in senso proprio, termine che sta ad indicare uno spazio scoperto interno ad un edificio, né è agevolmente qualificabile come terrazzo per l’€™ assenza di parapetti di delimitazione ‘€œa dislivello’€ (salvo considerare tale la recinzione in relazione alla copertura dell’€™edificio attiguo di proprietà attorea, copertura che appare utilizzata essa a terrazzo, come da foto in atti rappresentanti cancello di accesso, mobilio e piante ornamentali).
Ai fini di meglio contestualizzare le risposte dei testi, che appaiono sul punto non sempre coerenti, va tenuto conto proprio della circostanza che la definizione di ‘€œterrazzo-patio’€ utilizzata da parte attrice per definire la recinzione antistante l’€™edificio di parte convenuta (fronte Nord) ed insistente sul mn.
154, appare fuorviante, innanzitutto per quanto appena esposto; in secondo luogo per la presenza di un vero e proprio terrazzo sulla copertura dell’€™edificio adiacente attoreo, idoneo, per la sua contiguità allo spazio recintato del convenuto, ad ingenerare possibile confusione nei testi. Tale considerazione trova conferma non solo nella deposizione del teste M., ma anche in quella del teste G. D. A., laddove (sub 30) risponde testualmente Questo terrazzo appartiene alla signoraM. e a suo marito. Non ci sono altri terrazzi lì’€. Anche il teste P. Franco esclude che oltre alla terrazza degli attori, vi sia un’€™altra terrazza nelle vicinanze (cap. 30 convenuto S.). Così pure si trae dalla deposizione del teste S. P..
Prima ancora di valutare le due soluzioni prospettate dal CTU (rispettivamente sub A e B, di pagg. 11/12 dell’€™integrazione del 3 maggio 2016), è necessario verificare l’€™eccezione di usucapione.
Detta eccezione, alla luce delle complessive deposizioni testimoniali raccolte, appare fondata.
Il teste M. D. (ud. 8.10.2013), sentito sul capitolo 30 della memoria istruttoria di parte convenuta non sapeva rispondere. Tuttavia, al capitolo 1.e) della comparsa di costituzione e risposta del terzo chiamato N. P., conferma testualmente che la recinzione (si tratta della recinzione nella parte interessata al cortile nm. 154, proprio corrispondente allo spazio che parte attrice definisce ‘€œterrazzo-patio’€) ha sempre avuto le dimensioni attuali ed ha cioè occupato parte del cortile mn. 154 per una profondità massima di circa cm. 150). Testualmente: ‘€œSì, mi pare che la recinzione non sia stata spostata rispetto a prima’€. Anche dalla risposta alla domanda sub 27 di parte convenuta si trae la preesistenza della vecchia rete. Dalla deposizione del teste risulta che frequentasse i luoghi sin dal 1976. La differente risposta fornita al capitolo 30 di parte convenuta è addebitabile proprio all’€™utilizzo dell’€™espressione ‘€œterrazzo-patio’€ per indicare uno spazio non immediatamente riconducibile a tale definizione.
Il teste Franco P., cugino del terzo chiamato e che vive da sempre in prossimità dei luoghi di causa, afferma che la recinzione c’€™è sempre stata, in particolare una recinzione in rete metallica. Analoga dichiarazione viene resa anche da P. S., parente alla lontana sia del terzo chiamato che dell’€™attore, anch’€™egli abitante in zona da sempre.
P. R., parente sia del terzo chiamato che dell’€™attore, sub 27 cap. di parte convenuta dichiara: €œsì è vero c’€™era una recinzione già all’€™epoca legata anche ad una specie di cancello, a doppio battente.
La vedo come noto nella foto 2 b. A.D.R.: Non posso dire che la recinzione rappresentata nella foto immediatamente precedente sia la stessa di cui ho parlato; a mio avviso è collocata circa nella stessa posizione di quella’€.
Anche il teste F. Q., abitante nei luoghi da 32 anni, ricorda la preesistenza della recinzione (cap. 1e di parte terza chiamata).
Le due testimonianze di segno contrario, numericamente inferiori alle altre, lungi dal far ritenere in capo ai dichiaranti la volontà di mentire, non si ritengono idonee a negare fondamento all’€™eccezione di usucapione.
Il teste G. D. A. (ud. 8 ottobre 2013) esclude la presenza della recinzione prima del 2002, anno in cui colloca la realizzazione dell’€™attuale fabbricato S. ‘€œprima non c’€™era. L’€™area era delimitata solo da un muretto sul lato ovest ma non c’€™era la recinzione dinanzi’€. Tuttavia la sua deposizione, che esclude in assoluto la presenza di recinzioni, cozza con quanto affermato in interrogatorio dall’€™attrice M. R., laddove rispondendo alla domanda 27 di parte convenuta affermava la sussistenza di una rete e di un cancello, sia pure in posizione diversa da quella attuale.
Il teste T. G. alla domanda sub 1 e) di parte terza chiamata risponde: ‘€œRibadisco che nel 1980 io non la vidi, non vidi niente’€. Va rilevato come il teste arresti il suo ultimo passaggio sui luoghi di causa al 1980, salvo di recente per gli incarichi di perizia.
La domanda attorea sul punto va quindi respinta.
6) Inammissibilità della domanda di accertamento dei requisiti di agibilità e delle carenze igienico/sanitarie.
Le domande di accertamento della carenza dei requisiti di agibilità e delle condizioni igienico/sanitarie dell’€™immobile del convenuto sono inammissibili in questa sede, in quanto non rientranti nella competenza dell’€™autorità giudiziaria ordinaria. Trattasi di doglianze da farsi valere in sede amministrativa o, al più, in sede di impugnazione avanti al giudice amministrativo di atti amministrativi.
7) Domande di parte convenuta S. I.
A fronte del rigetto di gran parte delle domande attoree, fatta eccezione per la domanda risarcitoria in relazione alla violazione della distanza legale tra edifici, di cui si è appena detto, l’€™unica domanda del convenuto, formulata in via subordinata, da esaminare è quella che attiene al risarcimento dei danni
dallo stesso subito a causa dell’€™accoglimento (sia pure parziale) delle domande attoree.
I terzi chiamati sono tenuti in solido tra loro a rifondere a S. I. l’€™importo di euro 1.000,00, che lo stesso è tenuto a versare a titolo risarcitorio agli attori.
Per il resto, in nessun modo è stata dimostrata alcuna truffa contrattuale che i terzi chiamati abbiano commesso nei confronti del convenuto, posta a fondamento della domanda di risarcimento del danno morale (conclusione di cui al punto 3.11), sì che nulla è dovuto da costoro a titolo di risarcimento.
Né, ancora, in relazione al risarcimento riconosciuto agli attori, possono riconoscersi i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita dell’€™immobile ora di proprietà di I. S..
8) Spese di lite
In linea generale le spese di lite seguono la soccombenza. Nel caso di specie, considerata la molteplicità delle domande avanzate da parte attrice, che solo in minima parte hanno trovato accoglimento, e considerata, altresì, la complessità delle questioni trattate, sia sul piano strettamente giuridico che sul piano tecnico, ivi incluso lo ius superveniens di cui si è detto, si ritengono sussistere i presupposti di cui all’€™art. 92 c.p.c. per disporre la compensazione integrale delle spese di lite nei rapporti tra attori, convenuto e terzi chiamati.
Proprio in ragione della peculiare complessità della vicenda non si ritengono sussistere i presupposti per l’€™applicazione del disposto di cui all’€™art. 96 c.p.c.
Parimenti si ritiene congruo, per analoghe motivazioni, porre definitivamente le spese della CTU e delle successive integrazioni (liquidate con separati provvedimenti) a carico di tutte le parti in solido tra loro (con riparto interno in misura uguale per ciascuna delle parti in causa, costituita o meno).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
– Accerta la carenza di legittimazione ad agire in capo alle parti in relazione alla cosiddetta ‘€œcorte comune’€, di cui al mappale 154, corte di are 5.03, Catasto Terreni Comune di Negrar, foglio 12;
– Accerta la carenza di legittimazione ad agire in capo al terzo chiamato N. P. in ordine alle domande riconvenzionali, formulate in via subordinata, di accertamento dell’€™intervenuta usucapione;
– Accerta che il confine tra i mappali di proprietà degli attori (ad esclusione, quindi, del mappale n. 154 ‘€œcorte comune’€) ed a quelli acquistati dal convenuto S. I. è quello di fatto, indicato nell’€™allegato 26 e tratteggiato in una linea tratto-punto di colore rosso lungo la parete nord degli edifici del convenuto S. e degli attori, di cui alla CTU integrativa del 3 maggio 2016, a firma del geom. M. F., da intendersi sul punto qui espressamente ed integralmente richiamata per relationem unitamente all’€™allegato;
– Condanna parte convenuta S. I. a pagare in favore degli attori M. R. e P. N. la somma di euro 1.000,00, oltre interessi legali dal giorno successivo al deposito della sentenza sino al saldo effettivo;
– Condanna i terzi chiamati in solido tra loro a rifondere a S. I. la somma di euro 1.000,00, oltre interessi legali dal giorno successivo al deposito della sentenza sino al saldo effettivo, che questi è tenuto a versare in favore;
– Rigetta ogni altra domanda attorea;
– Rigetta la domanda di parte convenuta S. I. rivolta ai terzi chiamati di risarcimento del danno patrimoniale da truffa contrattuale;
– Rigetta la domanda di parte convenuta S. I. rivolta ai terzi chiamati di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare;
– Compensa integralmente tra tutte le parti le spese di lite;
– Pone definitivamente le spese di CTU e successive integrazioni (liquidate con separati provvedimenti) a carico di tutte le parti in solido tra loro (con riparto interno in misura uguale per ciascuna delle parti in causa, costituita o meno).
Verona, 12 ottobre 2016
Il Giudice
dott.ssa Claudia Dal Martello

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1 La conformità della sentenza al modello di cui all’art. 132 n. 4 c.p.c., e l’osservanza degli art. 115 e 116, c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell’esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’iter argomentativo seguito.
Cassazione civile , sez. III, 27 luglio 2006, n. 17145
2 Cass 21245/2007: ‘€œPoiché l’€™azione di regolamento di confini spetta unicamente ai proprietari confinanti, la mancata prova del diritto di comproprietà esclude la legittimazione attiva all’esercizio di tale azione
3″In tema di limitazioni legali alla proprietà , l’art. 873 c.c., la cui finalità consiste nell’evitare intercapedini dannose, si applica solo all’€™ipotesi di fabbricati che, sorgendo da bande opposte rispetto alla linea di confine, si fronteggiano, anche solo in minima parte, onde la distanza tra gli stessi va misurata in modo lineare e no25n, come invece previsto in materia di vedute, in modo radiale. (Rigetta, App. Trieste, 28/06/2010)’€™’€.
Si ritiene che l’€™onere di provare che, all’€™epoca di edificazione, il regolamento edilizio allora vigente prescrivesse distanze minori di quelle attuali spetti a parte convenuta, in via di eccezione.
5 Cass. 11049/2016: 1 “Ai fini del computo delle distanze, nell’€™ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un  fabbricato preesistente, l’€™altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo (data dalla retta d’intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato), salvo l’ipotesi in cui il rialzo del sottotetto sia  funzionale alla sola allocazione d’€™impianti tecnici non altrimenti situabili, trattandosi in questo caso di un mero volume tecnico non rilevanteCass. 17043/2015: ‘€œLa ristrutturazione edilizia mediante ricostruzione di un edificio preesistente venuto meno per evento naturale o per volontaria demolizione si attua, nel rispetto dell’€™art. 31, comma 1, lett. d), della legge n. 457 del 1978, attraverso interventi che comportino modificazioni esclusivamente interne dell’€™edificio preesistente, senza aumenti di superficie o di volume, in presenza dei quali, invece, si configura una nuova costruzione, sottoposta alla disciplina in tema di distanze (vigente al momento della realizzazione dell’€™opera) e alla relativa tutela ripristinatoria, dovendosi escludere che i regolarmente locali possano incidere, anche solo indirettamente con la previsione di soglie massime di incremento edilizio, sulle nozioni normative di “ristrutturazione” e di “nuova costruzione” e sui rimedi esperibili nei rapporti tra privati “.

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